30 лет назад, 4 июля 1991 года, Президент Верховного Совета РСФСР Борис Гельцин подписал закон о приватизации жилищного фонда. За 30 лет россияне приватизировали 330 миллионов домов, или 83 % ипотечных кредитов, пригодных для передачи в собственность.
Рыночная стоимость всех 31 млн домов, приватизированных в России в период с 1991 по начало 2021 года, оценивается в 84 трлн рублей. Если принять нормативную стоимость одного квадратного метра, установленную Минстроем России для расчета выполнения государственных обязательств в первом полугодии 2021 года (около 50 000 рублей за квадратный метр), средний размер приватизированных квартир — 55 квадратных метров, то рыночная стоимость бесплатных государственных трансфертов населению составляет сегодняшний годовой ВВП эквивалентно 84 триллионам рублей, что сопоставимо с объемом (107 триллионов рублей в 2020 году) Института экономики города. В то же время, по данным РОССТАТа, более 5,94 миллиона помещений в многоквартирных домах до сих пор не приватизированы. В то же время, по данным Минстроя РФ, в настоящее время в России более 2,37 млн помещений предназначены для предоставления по договорам социального найма.
Особенности приватизации в России
В целом приватизация квартир, развивавшаяся в стране в 1990-е годы, была одной из характерных черт советской жилищной реформы. Например, в большинстве стран Восточной Европы было принято совместное решение всех пользователей жилья в многоквартирных домах о передаче собственности на такие дома.
Многие россияне ждали приватизации своего жилья, поэтому за первые четыре года, с 1992 по 1995 год, в частную собственность было передано 12,5 млн домов, или 36 % всех квартир, подлежащих приватизации, рассказывает Александр Пузанов. Для сравнения: приватизация следующих 12,5 млн квартир длилась более десяти лет. Трудности, с которыми люди столкнулись при приватизации жилья в первые годы действия закона, носили в основном технический характер и быстро разрешались. Самые большие разногласия касались формирования списков жилья, например, аварийного.
Однако не во всех районах приватизация жилого фонда проходила одинаково успешно». Ресин вспоминает первые дни действия закона о приватизации: «Это было время, когда мы учились все вместе, и все регионы действовали независимо от своих возможностей и ответственности». Например, самые высокие темпы приватизации зафиксированы в южных регионах России, а относительно низкие — в северных, добавляет Александр Пузанов. Основания Института экономики города указывают на разные причины приватизации на разных уровнях в регионах. Например, потенциальная рыночная стоимость приватизированных домов чаще переходила от государственных и местных органов власти в частную собственность, где потенциальная рыночная стоимость была выше. Кроме того, низкое качество обслуживания повлияло на управление квартирами через товарищества собственников, что послужило стимулом для приватизации дома. Еще одним фактором стала возможность постановки социального жилья в очередь. Некоторые граждане решили дождаться такого жилья и приватизировать его.
Многократное продление программы
После вступления в силу Федерального жилищного кодекса РФ в марте 2005 года было принято решение о завершении программы приватизации в начале 2007 года. Впоследствии Государственная Дума еще трижды принимала решение о переносе сроков окончания программы: в феврале 2013, 2015 и 2016 годов.
Несмотря на положительные последствия расширения приватизации, Александр Пузанов говорит и об отрицательных сторонах этого решения. По его мнению, такой режим окончательно закрыл возможность создания в стране масштабного государственного жилья для решения социальных проблем. ‘Жилье, предоставленное хвостодержателям по договорам социального найма, может быть приватизировано на следующий день. Разумеется, у государственных органов нет никакого стимула строить и распределять такое жилье. Нет даже стимула проектировать и управлять тем, что остается в государственной собственности, поскольку они могут приватизировать жилье в любой момент», — говорит он.
Приватизация позволила преодолеть экономический кризис 1990-х годов, создать инфраструктуру для жилищного строительства и разработать практические и профессиональные стандарты, чтобы сбалансировать резко возросший спрос на жилье с массовым предложением на рынке. . Многие россияне, особенно жители коммунальных квартир, улучшили свои жилищные условия за счет рационального перераспределения имеющихся жилищных резервов на рыночных принципах.
Первая цель программы приватизации жилья заключалась в том, чтобы дать собственникам право владеть своим жильем и научиться использовать его как актив. Сдавать его в аренду, продавать, дарить, обменивать, закладывать, обеспечивать и получать прибыль. В то же время собственники получили право голосовать на собраниях жителей при выборе управляющей компании, при принятии решений по срокам и требованиям капитального ремонта, а также по многим другим вопросам, касающимся общественных пространств.
С другой стороны, Пузанов утверждает, что после приватизации масса собственников не стала полноправными владельцами. Это связано с тем, что эти люди не вкладывали средства в собственный капитал, как это делают сегодня покупатели квартир в среде инвесторов. Финансовые сигналы доходили до новых собственников в ослабленном и искаженном виде, поэтому рыночные решения о продаже, аренде, реконструкции или переводе в нежилой фонд принимаются с задержкой и не всегда рационально.
По словам Александра Пузанова, в последние годы ежегодные темпы приватизации не превышали 1% от всех квартир, переданных в частную собственность, так что все, кто приватизировал занимаемые дома, могут сказать.
Нет приватизации конца
Как Россия 25 лет создает класс мелких собственников
Всего 25 лет назад началась бесплатная приватизация российского жилья. Корреспондент «Коммерсанта» Евгения Крючкова рассказывает, как изменился этот механизм, насколько он популярен у населения, куда исчезли долги государства перед собственниками за капитальный ремонт и 10 лет приватизации, вспоминает, как затягивалась приватизация.
Сегодня исполняется 25 лет с начала бесплатной приватизации жилья в России. 4 июля 1991 года Председатель Верховного Совета РСФСР Борис Ельцин подписал закон «О приватизации жилищного фонда РСФСР». К тому времени механизмы приватизации уже были запущены в советских республиках Прибалтики и Казахстана. Однако в РСФСР процесс приобретения жилья в собственность шел очень медленно — по закону 1989 года граждане могли покупать квартиры у государства, но таким образом было приватизировано лишь 0,09 % ипотечных долей.
Россияне против приватизации
Новый закон предусматривает бесплатную передачу квартир в собственность граждан, но не во всех случаях. Например, если оценочная стоимость жилья превышала среднюю (с учетом качества), потенциальный владелец должен был доплатить разницу. Площадь передаваемой в собственность квартиры должна была составлять не менее 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью. Такой подход освобождал от дополнительных выплат около 75 % граждан, имевших на тот момент жилье. Средняя общая площадь на человека в стране составляла 16,4 кв. м. Ограничения на размер и стоимость бесплатных приватизированных квартир были отменены в конце 1992 года, всего через 18 месяцев после начала приватизации. При разработке документа предусматривались такие обязательства властей, которые не были включены в окончательный вариант — это, по мнению экспертов, могло увеличить государственный долг на 60 млрд рублей.
Еще одной проблемой при передаче жилья в частную собственность стал вопрос «подремонта». Поскольку квартиры передавались новым владельцам на разных стадиях готовности, «будущие» дома определили для себя обязанность привести состояние в соответствие с нормами — и давно это сделали. Только в 2011 году Министерство регионального развития, курирующее отрасль, признало, что более 1 миллиарда квадратных метров жилья в Российской Федерации нуждаются в ремонте на сумму 3,5-4 триллиона рублей. Никто не знал, сколько из этой суммы составляет государственный долг. Ответственное министерство просто заявило, что «системная работа по оценке объема финансовых обязательств на балансах органов государственной власти и региональных правительств не ведется».
В то же время министерство обвинило собственников квартир в «массовом невыполнении обязательств по финансированию капитального ремонта» — на тот момент этот вопрос не был урегулирован законодательно, а обязательства, прописанные в Жилищно-коммунальном кодексе, не были детализированы. В итоге вопрос о госдолге был размыт, для поддержания жилья в нормальном состоянии было создано финансирование капитального ремонта, приняты соответствующие законы, а собственников квартир обязали делать на них взносы. Размер взносов с 2014 года определяется регионом. Например, в Москве для квартиры площадью 67 кв. м определяют 1 мм рублей в месяц.
Приватизация жилья будет продлена еще на год
О том, что бесплатная приватизация закончится, граждане впервые услышали за десять лет до того, как начались выплаты на капитальный ремонт. В 2004 году закон «О создании жилищного законодательства» предусматривал прекращение приватизации с 1 января 2007 года и вводил запрет на передачу в собственность жилья, приобретенного после 1 марта 2005 года. Они либо покупали жилье у государства, либо снимали его по коммерческим ценам. Квартиры малообеспеченных граждан, в свою очередь, стали социальным жильем. Однако это лишь повысило интерес к процессу. Количество заявлений увеличилось, и регистрационные органы не успевали обрабатывать документы. Кроме того, в 2006 году Конституционный суд запретил передавать в собственность квартиры, полученные после 1 марта 2005 года, и приватизация была продлена на три года — до 1 марта 2010 года.
В Москве это была одна из стратегий граждан в борьбе с кризисом. В условиях бесконечного расширения приватизации временная деприватизация не грозила собственникам, но мешала им платить налог на имущество.
Тем временем Белый дом хотел покончить с беспрепятственной приватизацией и работал над созданием в Российской Федерации механизма некоммерческого лизинга. Документ был подготовлен Министерством регионального развития — продавать или приватизировать арендные квартиры считалось невозможным. Механизм должен быть запущен до конца 2012 года. В то же время правительство препятствовало попыткам повторной приватизации — в конце 2012 года такие планы получили отрицательное заключение правительства.
К тому времени в Российской Федерации уже сформировался многочисленный средний класс, рассматривающий жилье в качестве инвестиции. Доля жилья в частной собственности в России (80 % граждан, проживающих в многоквартирных домах, находились в собственности) была одной из самых высоких в мире, что замедлило рост расслоения населения за счет снижения расходов граждан на аренду. Более того, по мере насыщения спроса на жилье в частной собственности баланс начал смещаться в противоположную сторону: в 2006 году распределение стало набирать обороты; в 2005 году количество жилья в частной собственности увеличилось более чем на 80 %, а в 2006 году — более чем на 80 %. налоговое бремя, он смог забрать свою квартиру и заключить договор социального найма. В Москве, например, это стало одной из стратегий граждан в борьбе с кризисом. В условиях бесконечного расширения приватизации временная деприватизация не грозила собственнику, но мешала платить налог на недвижимость.
Доля жилья в частной собственности в России — одна из самых высоких в мире, а рост расслоения населения замедлился.
Но и это не спасло правительство от нового продления срока бесплатной приватизации за месяц до его истечения в феврале 2013 года. 1 февраля он подписал закон, переносящий срок его действия на 1 марта 2015 года. Срок полномочий был сокращен на один год. Закон был подписан президентом в феврале 2015 года.
В 2016 году Дмитрий Медведев вернулся к этой теме и отметил, что одно из совещаний не может быть продлено на неопределенный срок. И Минстрой, и Минэкономики выступают за это ограничение — приватизация сокращает социальный фонд. Однако на этот раз правительство вспомнило о необходимости сделать исключение. Сначала оно решило сделать его для социально незащищенных граждан и жителей присоединенного к РФ Крыма, а через несколько дней приняло решение распространить его на всех граждан, продлив приватизацию до начала 2017 года, когда пройдут выборы. Однако согласие с тем, что это последнее продление, о котором глава Минстроя Михаил заявил как о «предварительном, но весьма вероятном», ни в коем случае не исключает возможности того, что после 1 марта 2017 года будет продолжаться история с бесплатной приватизацией. Она продолжается — и может быть продлена для жителей Крыма как минимум до 2018 года.