Юридическое лицо (между арендодателем и арендатором) заключило договор аренды нежилого помещения. Права и обязанности, вытекающие из договора аренды, впоследствии были переданы новому арендатору на основании договора уступки прав и обязанностей, подписанного тремя сторонами: арендодателем, арендатором и новым арендатором.
Каковы последствия для арендодателя, если уступка (договор уступки прав и обязанностей от старого арендатора к новому арендатору) будет признана недействительной?
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью с момента ее совершения.
В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить всем остальным все полученное по сделке. Использование имущества, выполнение задания или зачет его стоимости, если законом не предусмотрены иные последствия недействительности сделки.
Если в результате соглашение об уступке прав арендатора признается недействительным, за старым (первоначальным) арендатором закрепляется право занятия и пользования арендованным имуществом (права арендатора восстанавливаются). В результате новый арендатор обязан вернуть арендованное имущество старому арендатору (см. например, решение Арбитражного суда Уральского округа от 19. 09. 2022 N Ф09-2951/18. Северо-Запад от 13. 07. 2022 N Ф07-7693/22, решение Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29. 06. 2021 N Ф08-3206/21), а по отношению к собственникам и третьим лицам старый арендатор имеет права, а арендатор обязанности.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, поскольку не зависит от признания ее таковой судом (ничтожная сделка) либо от такого признания (недействительная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если новый арендатор не внесет арендную плату в срок, арендодатель будет вправе потребовать ее уплаты от нового арендатора, а также в судебном порядке расторгнуть договор уступки прав арендатора, который является недействительной сделкой. имущество, представляющее собой неосновательное обогащение, полученное новым арендатором при использовании имущества собственника (ст. 1103(1), 1103(1) Гражданского кодекса РФ).
Если новый арендатор своевременно не вносит арендную плату, а договор передачи является недействительной сделкой, то обязанность по внесению арендной платы за фактический период занятия имущества новым арендатором считается возложенной на старого арендатора. В свою очередь, старый арендатор может взыскать эту плату с нового арендатора как неосновательное обогащение (постановление Северо-Кавказского окружного суда от 85. 03. 2020 N Ф08-413/20, определение Верховного Суда РФ от 13. 01. 2017 N ШС-306-ЭС16-18850). Однако в судебной практике существует и другой подход. Если новый арендатор своевременно не внес арендную плату, а договор уступки права требования является недействительной сделкой, арендодатель вправе требовать уплаты платежей за пользование имуществом новым арендатором за фактический период.
Уступка права аренды земельного участка
Тимур Унароков, ведущий налоговый консультант, АКГ «Интерком-аудит» Опубликовано в Экономической газете №. 34, 2010 Согласно действующему Гражданскому кодексу, аренда — это временное владение и пользование или предоставление имущества за вознаграждение во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). По сути, в аренду может быть передано любое неиспользуемое имущество, в том числе участки (ст. 607 ГК РФ). Юридические тонкости различия между такими элементами аренды, как право пользования и право собственности, для целей налогообложения не важны. Для определения налогового процесса по сделке, связанной с переуступкой прав аренды, наиболее важным является то, что права аренды являются правами собственности. Согласно определениям современного экономического словаря, право собственности — это право владеть, обладать и пользоваться определенной имущественной ценностью, озаглавленное юридическим определением принадлежности актива определенному лицу. Проще говоря, права собственности — это права лица по отношению к конкретной вещи. Важно различать два совершенно разных по своей природе правоотношения. Это лизинг и переуступка прав аренды. Применительно к арендным участкам эти различия определены в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 5 этой статьи, арендодатель имеет право передать права и обязанности по договору аренды земельного участка на земельный участок.
Уступка права аренды может осуществляться на основании отдельного договора уступки или иного договора, предусматривающего передачу имущественных прав. Однако в последнем случае арендатор является частью договора аренды и имеет по нему права и обязанности, а с субарендатором заключает новый договор, по которому приобретает права и обязанности. Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с предоставлением участков, не отличается от порядка отражения в учете крупных арендных операций. Однако переуступка права аренды учитывается совершенно иначе. Это связано с тем, что данное действие предполагает передачу актива. Для организаций, применяющих общий режим налогообложения и признаваемых налогоплательщиком в качестве налогоплательщика налога на добавленную стоимость, передача права собственности подлежит налогообложению в соответствии с пунктом 1 статьи 146(1) Налогового кодекса Российской Федерации. Статья 155 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает особенности определения налоговой базы по НДС при передаче права собственности. Однако в данной статье речь идет в первую очередь о порядке налогообложения в случаях, когда возникает контур денежного требования. Что касается передачи лизинговых прав, то пункт 5 данной статьи отсылает к статье 154 Налогового кодекса РФ, которая устанавливает общий порядок определения налоговой базы. Иными словами, при уступке права аренды участка все суммы, связанные с оплатой прав, вытекающих из такого договора, включаются в налоговую базу для целей налогообложения прибыли
Налогоплательщики, приобретающие землю в аренду, должны иметь отдельный подход. Разумеется, в этом случае есть достаточные основания для вычета суммы НДС, предъявленной при оплате передачи арендованного участка, при условии, что сам участок используется для облагаемой налогом деятельности и все документы и счета-фактуры оформлены надлежащим образом. Выше. Для целей налогообложения прибыли налогоплательщик также может включить такие расходы в состав расходов, связанных с производством и реализацией, при соблюдении двух основных условий признания расходов (ст. 253 НК РФ). и оформление в письменном виде (ст. 252 НК РФ). Что касается организаций, передающих в аренду земельные участки и применяющих специальный налоговый режим, то независимо от выбранной налоговой базы организация учитывает доходы при определении налоговой базы в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса. Российская Федерация. Данный пункт содержит ссылку на статью 249, которая, в частности, обязывает организацию включать в налоговую базу доходы от реализации имущественных прав (пункт 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ). Порядок налогообложения операций по передаче прав аренды земельных участков разъяснен в письме УФНС по г. Москве от 30 ноября 2009 г. N 20-14/2/125274@.
Порекомендуйте эту статью коллегам:.
Переуступка права аренды
Не стоит читать Не интересно 24 человека проголосовали
Передача права аренды нежилого недвижимого имущества является сделкой, аналогичной договору купли-продажи. Предметом договора в таком соглашении является право аренды. При смене пользователя жилая недвижимость перераспределяется в возмездное пользование.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, если пользователь сдает товар в субаренду, он несет ответственность за нарушение условий договора, а в случае переуступки все права и обязанности одного пользователя переходят к другому. В этом случае обязательно письменное согласие собственника.
Для передачи жилого помещения другому пользователю необходимо заключить возмездный договор. Если жилое помещение передается от одного пользователя к другому на основании договора дарения, сделка признается недействительной.
Передача аренды осуществляется на основании письменного соглашения, составленного в соответствии с типом предыдущего договора. Если предыдущий документ был зарегистрирован в Росреестре, то новый заключенный договор также подлежит регистрации.