Несъемные улучшения арендованного имущества — это изменения, произведенные арендатором для улучшения арендованного имущества. Важно отметить, что по окончании срока аренды неотчуждаемые улучшения не могут быть удалены без нанесения ущерба арендованному имуществу. Далее рассмотрим, как определить типы улучшений актива и как их учитывать.
Налоговый учет у арендатора и арендодателя
Инвестиции в арендованное имущество должны учитываться при расчете налога на прибыль. Если арендатор производит улучшения с согласия арендодателя, эти инвестиции можно считать амортизируемым имуществом.
Если получено согласие на проведение неамортизируемых улучшений, стороны решают, когда передать их арендодателю. Арендодатель может принять такие улучшения.
В этом случае владелец неотделимых улучшений кредитует счет 01 и начисляет амортизацию.
Если дата передачи улучшений рассматривается как дата завершения аренды, она должна быть отражена в балансе арендатора. Это означает, что арендатор может включить стоимость улучшений в расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу, по методу амортизации.
В конце срока аренды, когда улучшения переходят к арендодателю, арендатор должен отразить НДС в учете. Если арендодатель соглашается возместить стоимость улучшений, арендатор получает прибыль от продажи, которая подлежит налогообложению.
Если арендодатель не возмещает затраты, то в налоговом учете арендатора разделенные улучшения арендованного имущества не уменьшают налоговую базу на сумму затрат за счет амортизации. Для целей бухгалтерского учета амортизационные отчисления производятся в обычном порядке, но это создает разницу между бухгалтерским и налоговым учетом.
Если арендодатель отказывается оплачивать понесенные расходы, арендатор передает улучшения бесплатно. Кроме того, бесплатные улучшения не могут быть включены в основной доход, а должны относиться к внереализационным доходам.
Амортизация неотделимых улучшений
Амортизация улучшений, не подлежащих вычету, начинается с момента их ввода в эксплуатацию и заканчивается, когда объект выбывает или исключается из состава активов компании.
Если объект не полностью амортизирован и срок аренды истекает, арендатор не может включить эту остаточную стоимость в расходы для целей налогообложения прибыли. Поэтому арендатор не вправе исключить учетную (остаточную) стоимость неотделимых улучшений в качестве расходов для уменьшения базы по налогу на прибыль.
Если арендодатель соглашается оплатить расходы арендатору, то арендатор амортизирует стоимость самих улучшений. Амортизация начинает накапливаться со следующего месяца после начала использования улучшений и помогает уменьшить налог на прибыль.
Владелец не может амортизировать неамортизируемые улучшения, переданные ему в дар. Это означает, что кредитор не может уменьшить стоимость этих улучшений с течением времени, чтобы учесть амортизацию или истощение.
Неотделимые улучшения арендованной земли
Строительство объекта недвижимости на арендованном участке можно охарактеризовать как постоянное улучшение этого участка. Для этого оно должно соответствовать уже упомянутым критериям неотделимости. В этом случае, например, установка системы пожаротушения, коммуникации (отопление, водопровод, электричество, вентиляция) считаются неотделимыми улучшениями арендованного участка.
Если собственник согласен, он может компенсировать затраты на строительство, понесенные его участком. Для этого работы должны быть лицензированы владельцем и определены договором.
Налог на имущество
Знайте, что налог на недвижимость уплачивается только в отношении объектов недвижимости. Если речь идет об улучшениях в мобильной недвижимости, то облагать их налогом не нужно. Арендатор должен платить налог (авансы по зарплате), пока улучшения числятся на его балансе. После передачи этих улучшений собственнику арендованного имущества обязанность по уплате налога переходит к арендодателю. Арендодатель продолжает платить налог на недвижимость по арендованному имуществу в течение всего срока действия договора аренды.
Для расчета налога используется среднегодовая стоимость неотделимых улучшений. Это правило применяется, даже если налог на имущество рассчитывается исходя из стоимости недр.
Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества
Неотделимые улучшения при аренде — это особый учет изменений технических и функциональных характеристик, произведенных с согласия арендодателя, в результате которых объект аренды приобрел дополнительные возможности для использования.
Навигация.
Какие улучшения считаются неотделимыми
Если изменения могут быть демонтированы без нанесения технического ущерба объекту, они считаются отдельными. Однако по окончании договорного периода отдельного согласования и бухгалтерского контроля не требуется. Различают улучшения, которые не являются отделимыми. Их учет должен быть раздельным.
Существуют различные виды ущерба в процессе эксплуатации каждого объекта недвижимости, транспортных средств и оборудования. К ним относится текущий ремонт (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Согласно статье 1 той же статьи, капитальный ремонт должен производиться арендодателем, если стороны не установили в договоре иной порядок. Что касается здания и сооружения, то оба эти понятия разъяснены в постановлении Госстроя РФ. 279 от 29. 12. 1973 г., которое действует до сих пор. Оборудование или автотранспорт должны быть указаны в ведомственных нормативных документах, например, в «Техническом обслуживании и ремонте автотранспортных средств» (утв. Министерством автомобильного транспорта РСФСР 1984 г., 20. 09).
При текущем или капитальном ремонте возможна замена деталей и элементов конструкции, но с прямыми затратами в виде их стоимости и цены работ. Иначе обстоит дело с изменением имущества. Восстановление технических характеристик объекта недвижимости (решение Президиума Высшего арбитражного суда от 26 июля 2011 года). Если в результате изменения оборудования, транспорта или характеристик имущества увеличиваются экономические выгоды, мы имеем дело с неотделимым улучшением. Регулирование называется модернизацией или реконструкцией.
Бухучет реконструкции или модернизации у арендатора
Прежде чем начинать что-либо, арендаторы должны получить согласие собственника на выполнение такого рода работ. Небрежное отношение к оформлению документов может привести к множеству проблем.
Если все изменения согласованы, то неясна одна деталь. Если арендодатель возмещает затраты на реконструкцию или модернизацию. Организуется бухгалтерский учет и рассчитываются соответствующие налоги.
После того как возмещаемые улучшения, не связанные с арендой, произведены, учет работника ведется следующим образом.
ДТ 08 кт 60, 70, 10, 76 — сумма произведенных расходов.
ДТ 19 кт 60, 76 — начислен НДС.
ДТ 76 КТ 08 — расходы на модернизацию или реконструкцию передаются владельцу.
DT 76 KT 68 — НДС начисляется на переданные расходы.
DT 51 KT 76 — Расходы возвращены арендодателем.
Если владелец объекта не согласился компенсировать расходы, но в то же время согласен вести бизнес, они должны быть отнесены на расходы через механизм амортизации, зарегистрированный как основной актив.
Налогообложение модернизации и реконструкции у арендатора
Если собственник оплачивает расходы, он обязан предъявить НДС только при возврате имущества. И сделать это нужно по истечении срока действия договора. Варианты продления договора не рассматриваются. В представлении ссылаются на письмо Минфина от 16 ноября 2017 года по 30 августа 2017 года от 07-01-09/55622. Министерство считает, что перенос расходов на модернизацию или реконструкцию является подтверждением и связан с возможностью вычета НДС. Эту позицию поддерживает и Верховный суд: определение Верховного суда РФ от 24 октября 2016 года № 304-кг16-12228; от 18 сентября 2017 года № 305-кг17-12166.
Если производятся некомплексные непрерывные улучшения объекта аренды, то в учете арендатора они отражаются следующим образом
При передаче имущества НДС начисляется так же, как и при возмещении затрат арендодателю.
Кроме того, здесь возникает налог на недвижимость. Однако в 2020 году налог на эти объекты не взимается, если мобильное стационарное имущество модернизировано (письмо Минфина России от 09 января 2019 г. № 03-05-05-01/52).
Как амортизировать неотделимые улучшения при аренде
06. 12. 2023 арендованного имущества, в большинстве случаев арендатору часто приходится «подстраивать» имущество под свои нужды. Бухгалтерам необходимо разобраться в понесенных расходах и статьях амортизации, созданных в виде неотделимых улучшений. Подготовка годового отчета за 2022 год.
Улучшение качественных и технических характеристик ОС
Начните с понятий, непосредственно связанных с проблемой неотделимых улучшений основных средств. Модернизация и реконструкция обычно понимаются как улучшение качественных характеристик основного средства (например, его мощности, срока службы и т. д.). Достройка и перестройка — это изменение технического или служебного назначения (например, увеличение полезной площади здания) оборудования (здания, сооружения), связанное с увеличением нагрузки или появлением других новых свойств.
Правило 1. Определить суть выполненных работ
В случае достройки, перестройки, модернизации, технического перемещения и реконфигурации это подразумевает изменение первоначальной стоимости основного средства. В этом случае стоимость улучшений снимается за счет амортизации всех остальных видов работ, которые не приводят к консолидации, модернизации и т. д. Они не увеличивают стоимость основного средства и снимаются обычным способом в качестве текущих затрат, например, на ремонт основного средства.
Подробнее об этом см. в «Энциклопедии практического бухгалтера». Какой вид работ приводит к появлению амортизируемого объекта, например.
Правило 2. Убедиться, возмещает арендодатель расходы или нет
Стоимость неотделимых улучшений следует учитывать в зависимости от того, возвращает ли арендодатель соответствующие расходы. Статус 1 Если арендодатель не возвращает расходы, то их можно убрать в налоговом учете через амортизацию после увеличения стоимости основного средства (капитальных вложений) и до окончания срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Срок использования объекта основных средств или капитальных вложений используется для расчета начислений в соответствии с классификацией основных средств. Размер скидки определяется с учетом срока полезного использования всего объекта (п. 6 ст. 258 Налогового кодекса РФ). По истечении срока действия договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по объекту.
Об этом говорится в письме Минфина от 29 августа 2019 года под номером 03-03-06/1/66443. Работникам напоминают о двух основных правилах Если собственнику компенсируют затраты на улучшение его имущества, то амортизация начисляется в общем порядке. Если затраты не компенсируются, то амортизация начисляется за счет арендатора до окончания срока действия договора. Амортизация начисляется в зависимости от классификации основного средства, срока полезного использования самого объекта или капитальных вложений.
Также следует помнить, что неотделимые улучшения имущества, переданные арендатором арендодателю, не учитываются в его доходах. Это прямое правило (подпункт 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ).
В отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества может применяться амортизационная премия, если затраты не возмещаются арендодателем (определение Верховного суда РФ от 9 сентября 2014 года).
После того как арендатор передаст капитальные вложения арендодателю, арендодатель должен описать их как отдельный элемент основного средства.
Арендодатель может начать начислять амортизацию по налогу на прибыль с месяца, следующего за месяцем, в котором имущество эксплуатируется (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 6 НК РФ).
Подробнее об этом см. в Практической энциклопедии бухгалтерского учета