Несколько клиентов банка интересуются возможностью погашения ипотечных долговых обязательств за счет потребительских кредитов. Это следует из сообщения темы форума. Такой вариант рефинансирования появляется и имеет право на существование при разных условиях, но есть еще целый букет подводных камней.
Теоретически потребительский кредит можно использовать для погашения небольшого остатка долга по ипотеке, говорит директор розничного блока Промесвязьбанка Андрей Точеный. В рамках снижения процентных ставок выгодными могут оказаться заемщики, которые несколько лет назад получали ипотеку по ставкам выше 10%. Это сопоставимо с текущим уровнем процентных ставок по кредитам наличными. Обращение за потребительским кредитом не приносит заемщику процентной шкалы, но снижает стоимость страховки и позволяет вывести жилье из-под веса (например, продажи. — «РГ»), добавляет Тченин. Однако, по его мнению, в этом случае выгоднее воспользоваться специальными программами рефинансирования, если до конца выплат по ипотеке осталось много времени и средств.
По мнению Натальи Коняхиной, директора департамента ипотечного кредитования СМП Банка, рефинансирование ипотеки — это не финансово оправданное решение, а в большинстве случаев вынужденная мера. Потребительский кредит сложно закрыть, если остаток по кредиту большой, например, 5 млн рублей в Москве и Московской области. Процентные ставки будут выше, а ежемесячные платежи короче. Если остаток небольшой, то это может быть вариантом», — говорит Коняхина. Однако сумма потребительского кредита обычно меньше, чем ипотечного, что является еще одним ограничением в крупных городах, говорит руководитель направления «Бег» НКР Михаил Дронкин.
При классическом рефинансировании ипотеки все равно рассчитывается экономия и затраты — оценка недвижимости, регистрационные сборы, брокерские услуги, подчеркивает Коняхина. Оно может быть выгодным для клиента, если остаток по кредиту достаточно велик, например, чтобы рефинансирование снизило его на 1-1,5 процентных пункта. По словам Коняхиной, если клиент давно выплачивает ипотеку, а остаток по кредиту небольшой, то относительная стоимость рефинансирования может быть сведена к нулю.
По данным Банка России, долговая нагрузка российских домохозяйств в начале апреля достигла 10,9%, побив рекорд, установленный в период кризиса 2014-2015 годов. Потребительские кредиты, на какие бы цели они ни брались, часто приводят к большим переплатам из-за напряженности семейного бюджета и высоких процентных ставок, напоминает Иван Любеско, генеральный директор Абсолют Банка. Более того, при оформлении потребительского кредита заемщикам, наверное, стоит постараться. В последнее время и риторика Центробанка, и отдельные решения были направлены на «охлаждение» рынка, добавляет Любименко.
Анна Заикина, эксперт Национального центра финансовой азбуки, советник по финансовой азбуке компании «Вашифинансы. РФ»:
— Рефинансирование потребительской ипотеки — не самая распространенная схема, поскольку она может быть интересна только при соблюдении ряда условий.
Если все эти условия соответствуют вашему жизненному положению, рефинансирование ипотеки в потребительский кредит может быть выгодным.
В процессе рефинансирования подсчитайте, во сколько вам обойдется этот процесс, и сравните эту сумму с возможными выгодами от рефинансирования. Существует множество компьютерных программ, которые помогут вам рассчитать переплату по новому кредиту, а также вы можете запросить банковскую информацию по вашей существующей ипотеке. Сначала все просчитайте, взвесьте и только потом принимайте решение.
Игорь Григорьянц, эксперт Центра Национального института экономических исследований
— Как выбрать оптимальный вариант рефинансирования ипотеки для себя? Для начала проанализируйте актуальные предложения банков на сайте. Выберите программу с более низкой процентной ставкой или более выгодными условиями. Далее воспользуйтесь кредитным калькулятором, чтобы подобрать оптимальные для вашего бюджета сроки погашения и ежемесячного взноса. Обратите внимание на список требований, предъявляемых к потребителям программ рефинансирования ипотеки. На этом этапе вы можете сами понять, что для вас выгоднее — получить потребительский кредит в том же банке или выбрать другую кредитную организацию. Если вы выбираете программу, предлагаемую кредитной организацией, внимательно читайте условия договора, чтобы не было лишних обременений, которые нивелируют выгоду от рефинансирования.
Старая ипотека под новый процент: как рефинансировать кредит
Экономия более 300-500 000 рублей при рефинансировании ипотеки вполне реальна. Главное — сделать это в нужное время и на выгодных условиях. Мы расскажем вам, как именно это сделать.
ЦИАН Ипотека Компьютер С помощью ЦИАН Ипотека условия нового кредита просты. Для сравнения введите условия старого кредита и рассчитайте выгоду.
Рефинансирование ипотеки — это вопрос времени, денег и работы. Когда стоит рисковать? 1. если ипотека была оформлена несколько лет назад. В этом случае заемщик только начал выплачивать кредит — изменение его стоимости на более низкую максимально выгодно. Рефинансирование ипотеки имеет смысл на начальном этапе, когда у заемщика более высокие процентные ставки и есть возможность их снизить. Со временем выгода от рефинансирования уменьшается. Особенно интересно рефинансировать свежий набор кредитов за более длительный период времени. В этом случае более привлекательное предложение позволяет сократить срок кредита и тем самым уменьшить переплату. Предположим, что банк не соглашается сократить срок кредита. Однако после уменьшения платежей средства высвобождаются. Это может привести к частичному досрочному погашению ипотеки. В этом случае их можно использовать для сокращения срока кредита.
Допустим, семья оформила ипотеку в 2017 году: купила дом за 5 млн рублей и взяла кредит на 3,7 млн рублей под 11 % годовых сроком на 10 лет. Четверть суммы — 1,3 млн рублей — составила первоначальный взнос. Такие процентные ставки уже не актуальны для ипотеки, и рефинансирование является реальным преимуществом. Сейчас семья платит 51 000 рублей в месяц. Если просто снизить процентную ставку до 11-7,9% в год, то ежемесячный платеж сократится на 4,5 000 рублей в месяц (с 51 до 46,5 000 рублей). В общей сложности переплата за семь лет может превысить 300 000 рублей. Это сумма, точно превышающая стоимость рефинансирования.
При этом ипотеку, взятую год назад, рефинансировать еще выгоднее, даже если ставка по кредиту недавно была на 10 % привлекательнее.
Например, есть выгодные ипотечные кредиты. 3,7 млн рублей на 10 лет под 10% годовых. Ежемесячный платеж составляет почти 49 000 рублей. Если рефинансировать этот кредит через год по ставке 7,9 %, то выплаты составят уже 42,8 000 рублей в месяц, а переплата сократится до 2,1 млн рублей.
2. если разница в процентных ставках составляет более 2 лет до н. э., рефинансирование будет означать расходы, страдания и потерю времени. Для «погашения» новая процентная ставка должна быть как минимум в 2 раза ниже, чем процентная ставка более чем за 2 года до нашей эры. 3. если вы ждете ребенка. Если вы готовитесь стать родителем и хотите потратить маткапитал на частичное погашение ипотеки, разумнее всего рефинансировать ее до рождения ребенка. Тогда вы без проблем потратите материнский капитал на погашение нового кредита. Если же право на получение материнского возникнет до рефинансирования, то эти средства будет очень сложно направить на погашение второй ипотеки.
Официально «средства (часть средств) фонда (семейного капитала) могут быть направлены на погашение капитала и прибыли (кредита) по кредиту, в том числе ипотечному, а также на погашение покупки или строительства по предыдущему кредиту (займу). Обязательство по обеспечению жильем, в том числе по займам (кредитам), возникло у лица, получившего по сертификату, до возникновения права на приобретение материнского (семейного капитала).» Постановление Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862 «О Правилах использования средств (части средств) капитала (семейного капитала) на улучшение жилищных условий».
4. в семье рождается второй (и последующий) ребенок. Такие семьи имеют право на получение семейной ипотеки под 4,5 % годовых. Данная программа действовала в 2018 году и была завершена в 2019 году. С 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года семьи, в которых родился или был усыновлен ребенок, должны оплачивать льготную процентную ставку. Минимальный взнос — 20%, срок. Максимальный — 30 лет. С помощью этого кредита можно купить строящееся жилье или квартиру в готовой новостройке. Сергей Беляков поясняет, что «для использования программы „Семейная ипотека“ при рефинансировании необходимо, чтобы первоначальный ипотечный кредит был использован для приобретения квартиры в новостройке, а второй (следующий) ребенок родился после 1 января 2018 года». .
Получила та же семья 3,7 млн кредитов по ставке 11% годовых на 10 лет, выданных в 2017 году. Ежемесячный взнос составляет 51 000 рублей. Однако в семье пополнение — теперь она имеет право на семейную ипотеку. Остаток по старому кредиту составляет 3 млн рублей, а переплата за оставшийся срок — 1,4 млн рублей. При рефинансировании кредита по программе «Семейная ипотека» ежемесячный платеж снижается до 42 000 рублей, а переплата за оставшийся срок составляет всего 500 000 рублей.
Когда рефинансирование невыгодно, затруднительно или невозможно 1. Если ипотека была получена на полгода раньше. Если кредит был получен до того, как заемщику исполнилось шесть месяцев, рефинансирование невозможно. Банки не предоставляют такой возможности. 2. если срок кредита превысил половину срока кредитования. После этого рефинансирование не имеет особого значения. При годовой схеме оплаты большая часть процентов уже отдана банку, и структура платежей увеличивается по основному долгу. При рефинансировании таких кредитов большую часть структуры платежей снова занимает прибыль банка. 3. если маткапитал уже используется для погашения ипотеки. Во-первых, при рефинансировании такой ипотеки необходимо получить согласие комиссии, что является неудобством. Во-вторых, банки редко соглашаются на рефинансирование таких домов. ‘Согласно условиям маткапитала, несовершеннолетним детям в квартире выделяются доли. Ответственный за продукт объясняет ‘Циан. ипотека’ Михаил Кочелов. — Однако при рефинансировании ипотека погашается в первом банке, а ДОМ перестраховывается по кредиту в другом банке. Это означает, что второй банк должен официально оформить дом на себя, а собственником становится несовершеннолетний ребенок. Немногие банки соглашаются на это». Однако на рассмотрении в Государственной Думе находится федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на упрощение процедуры перехода на ипотеку на более выгодных условиях для семей с детьми, призванный решить эту проблему. Пока он не одобрен (государственное агентство «Плотина
«Если заемщик замечает, что срок действия общей ипотечной страховки на следующий год истек, например, в июне, он заранее подает заявку на рефинансирование. В июле он берет новую ипотеку в другом банке с уже низкой процентной ставкой и оплачивает страховку там — так же, как и в банке с более высокой процентной ставкой». Роман Строилов, менеджер по развитию рынка недвижимости M2Markt
Оценка квартиры. Необходимо провести переоценку дома — это стоит около 5 000 рублей. Согласие жены. Нотариальное согласие супруга на передачу дома в качестве гарантии. Стоимость — около 1,5 000 рублей. Дополнительные расходы. Эксперты отмечают, что в зависимости от требований банка существуют дополнительные расходы, общая сумма которых может достигать 30 000 рублей. Следует помнить, что большинство банков увеличивают процентную ставку на период оформления залога. Этот период зависит от скорости восстановления убытков и может занять более одного месяца.
Тенденции рынка в 2020 году
Рассматриваемая услуга выгодна при прямом сравнении процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным кредитам и рефинансированию. Даже без ретроспективного анализа.
Например, процентная ставка по кредитному договору «Целевой» в начале апреля была установлена на уровне 8,62 % годовых. По всем банкам, рассмотренным для данного материала, средняя ставка рефинансирования составляет 8,48 % годовых. Это означает, что выгода от сделки составляет 0,14% в год.
Вместе с тем стоит рассмотреть некоторые оттенки, которые дополнительно формируют как преимущества, так и недостатки рефинансирования. И это касается только финансовых вопросов.
Здесь рассмотрен лишь минимальный процент программы. Она доступна далеко не всем. Поэтому приходится прибегать к более дорогостоящему рефинансированию. В среднем процентные ставки составляют от 0,5 до 1,0. Больше, чем указано в оценке. Некоторые граждане также имеют доступ к условиям, представленным в верхней части.
При формировании оценки не учитывалась льготная государственная программа. Они также могут рефинансировать свою ипотеку. Причем на гораздо более выгодных условиях.
Правда, не стоит забывать, что, в отличие от потребительских кредитов, услуги, связанные с целевыми займами, требуют затрат на их оформление. Поэтому рефинансирование становится в конечном итоге нежелательным процессом, хотя и снижающим проценты больше, чем импровизация.
Исходя из этого, можно сделать только один вывод — вне зависимости от тенденций рынка и динамики процентных ставок, прежде чем решиться на рефинансирование, стоит провести детальные индивидуальные расчеты. Учитывайте все затраты и выгоды от сделки.
Методология определения самых выгодных программ 2020 года
В оценку включены только крупные банки. Точнее, те, которые входят в топ-100 по оценке того же актива. Другие параметры, в том числе региональные сети, не играют роли в возможности попасть в рейтинг.
Информация поступает с официальных сайтов кредитных организаций. Основным параметром, который учитывался, была минимальная процентная ставка по программам рефинансирования ипотеки.
Были учтены практически все возможные скидки, связанные с процентными ставками. Особенно для некоторых групп клиентов, для таких платежей, как разовые платежи, электронная регистрация, кредиты на большие суммы, постоянные переводы средств на одну и ту же банковскую карту и т. д.
Программа должна предлагаться самими банками, а не кооперативными кредитными организациями. Это означает, что предложения «Хоум Кредит Банка», «Расфинанс Банка» или «Примусотбанка» по реализации кредита «Ротбанка» не рассматривались. А также Кредит Европа Банк, который действует в интересах банка дом.рф.
Программы кредитных организаций одной группы не учитываются, если они абсолютно идентичны по условиям. Включая варианты расчета процентных ставок. В частности, из этого коэффициента исключен Запсибкомбанк. Это связано с тем, что его рефинансирование соответствует предложению банка ВТБ.
Лучшие предложения по рефинансированию ипотеки 2020 года определялись по самым низким процентным ставкам. В этом же случае ранжирование проводилось по доступности услуг. В частности, количество регионов присутствия банка.
detector