С 1 июля 2019 года все новые проекты на рынке первого жилья будут реализовываться с использованием эскроу-счетов.
Квартиры в домах высокой степени готовности можно будет приобрести по «старым» правилам. Через некоторое время все, кто покупает жилье у подрядчика, должны будут использовать эскроу-счет. Что такое счет эскроу? Счет эскроу — это специальный счет для безопасных сделок между покупателями и продавцами. Покупатель кладет туда деньги, а продавец получает доступ к ним после выполнения определенных обязательств. Это очень похоже на то, как устроены боксы на вторичном рынке. Только там покупатель кладет деньги в ячейку, а продавец получает ключ от ячейки по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи. В случае с новостройками роль «ячейки» выполняет специальный счет, а условием получения денег от продавца/подрядчика является пробный запуск дома. Покупатель открывает в банке счет эскроу, на который будут перечислены средства (единовременно или в рассрочку, в зависимости от договора с подрядчиком). Эти средства хранятся на счете эскроу-агента до завершения строительства дома и оформления права собственности хотя бы на одну квартиру в этом доме, — объясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор компании «Сити-XXI век». — Это означает, что подрядчик, который намерен получить деньги в будущем, может получить их только при соблюдении вышеперечисленных условий». Другими словами, это новая система оплаты. Раньше по договорам долевого участия (ДДУ) дольщики перечисляли деньги напрямую на расчетный счет подрядчика.
Документы, необходимые для открытия счета эскроу в банке:.
Оригинал договора может быть представлен в бумажном или электронном виде. CDA должен быть зарегистрирован в Едином государственном земельном реестре. Договор должен содержать информацию об уполномоченном банке для открытия эскроу-счета для уплаты комиссии CDA», — поясняет Дмитрий Соболев.
Для ипотечных заемщиков открытие счета не означает, что они привязаны к определенному банку. При покупке недвижимости с использованием ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке и открыть эскроу-счет в другом уполномоченном банке. В этом случае сумма просто переводится из одного банка в другой, что представляет собой наличные без наличных.
Форма сделки через бухгалтерский счет призвана одновременно обеспечить защиту акционеров.
Деньги дольщика не пропадают. Во-первых, само строительство ведется не на деньги дольщиков. Деньги покупателя квартиры попадают в руки производителя только после сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, если подрядчик окажется безжалостным, допустит коммерческую ошибку или строительство застопорится, деньги дольщиков не будут потрачены.
Деньги могут быть полностью возвращены. Во-вторых, счет Exroe позволяет производителю расторгнуть контракт и немедленно вернуть деньги акционеру в случае проблем с проектом.
Применяемые «драконовские» меры по выплате санкций за нарушение сроков исполнения обязательств подрядчиками неэффективны. Как отмечают суды, обычно они не получают сотни тысяч или миллионы рублей. Счет подрядчика просто пуст. По новой системе он получает те же деньги, которые внес на расчетный счет при подписании контракта.
Срок действия эскроу-счета не может превышать шести месяцев в период сдачи заявленного подрядчиком жилого дома.
Если монтаж не будет завершен в установленный срок, гражданин имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги со счета эскроу.
Если же дольщик решит подождать с получением квартиры, то причитающаяся ему сумма будет оставаться на целевом счете до окончания строительства.
Однако стоит отметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так, например, через три года, если производитель не выполнил свои обязательства или цены на основном рынке, вы не сможете приобрести аналогичный товар.
Вопрос соотношения цены и качества.
Бесплатно. Открытие и ведение счета эскроу ничего не стоит покупателю.
Дополнительные расходы. Дополнительные расходы пайщика могут включать оплату услуг представителя производителя для оказания помощи в открытии счета сообщения. В таких случаях оплачивается стоимость такой помощи и нотариального представительства. Однако оплата за оформление документов в конце CDA все еще доступна. Поэтому открытие расчетного счета в большинстве компаний может быть просто включено в перечень комплексных услуг.
На этом все расходы на покупку квартиры в новостройке с использованием расчетного счета заканчиваются.
Однако нельзя не отметить, что в целом жилищные проекты, реализуемые в таком режиме, несколько дороже. Как поясняет Дмитрий Соболев, «подрядчик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, поэтому он вынужден использовать для строительства кредитные средства, что в конечном итоге приводит к удорожанию жилья».
В сочетании с сокращением числа подрядчиков при переходе на режим эскроу это, безусловно, вызывает рост цен. Участники рынка по-разному оценивают рост цен, но, вероятно, речь идет о 10-30 процентах за двухлетний период.
Эскроу-счет – простыми словами
В последние годы счета получили широкое распространение на рынке недвижимости. Этот механизм позволяет избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и помогает дополнительно защитить сделки со вторичным жильем.
Что такое эскроу счет, для чего его используют?
Эскроу-счета — это специальные банковские счета, на которые депонируются средства дольщиков до завершения строительства. Ни покупатель жилья, ни производитель не могут воспользоваться ими до момента передачи готового жилья или расторжения договора CDA. Все строительные работы ведутся за счет капитала производителя или кредитных средств, полученных от банка. Если по каким-то причинам строительство квартиры не будет завершено в срок (например, из-за банкротства подрядчика), дольщик может вернуть свои деньги в полном объеме и получить дополнительные неустойки (подробнее см. инструкцию по взысканию неустоек). Как получить неустойку по ЗоЗПП?). .
В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Одновременно с подготовкой проектной документации подрядчик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома до ввода его в эксплуатацию. В этом банке участники долевого строительства открывают счет эскроу.
Как открыть счет эскроу?
На первый взгляд, это может показаться сложным. На самом деле весь процесс состоит из нескольких шагов после того, как покупатель выбрал подходящий строящийся дом.
Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу-счета?
Для открытия счета вам понадобятся паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. Для получения ипотечного кредита банки могут потребовать дополнительные документы, например, справку о доходах. Точный список следует уточнять непосредственно в банке.
Как работает эскроу-счет при оформлении ипотеки?
После того как дольщик заключил договор с подрядчиком и открыл расчетный счет, он может приступать к оформлению ипотеки. Если заявка на ипотеку одобрена, банк после оформления всей документации перечисляет средства на приходный счет. Средства замораживаются до окончания строительства или до наступления обстоятельств, связанных с неплатежеспособностью строительной компании или невыполнением условий договора.
Одновременно банк открывает отдельный кредитный счет, на который дольщик вносит ежемесячные платежи по ипотеке.
Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?
Деньги на эскроу-счете принадлежат дольщику до момента сдачи квартиры. После получения банком документов, подтверждающих выполнение условий соглашения CDA (акт приема-передачи или выписка из реестра единого государственного реестра), средства перечисляются в распоряжение производителя.
Чем эскроу отличается от аккредитива?
Счет эскроу заменяет счет имущественного кредита. В обоих случаях деньги перечисляются только после выполнения продавцом и покупателем определенных условий. Например, переоформления права собственности на квартиру или подписания акта приема-передачи.
Причины открытия счета. Счет открывается на основании трехстороннего национального договора между банком, покупателем и продавцом (чаще подрядчиком), в котором четко прописаны условия перевода средств. Кредитный счет открывается по желанию плательщика, в котором оговариваются условия завершения сделки.
Страхование счета. Деньги, размещенные на интерпретационном счете, застрахованы организацией по страхованию вкладов. В случае банкротства кредита средства компенсируются в полном объеме (но не более 10 млн рублей). В то же время на счета не распространяется система страхования вкладов.
Что происходит с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?
В этом случае существует несколько сценариев развития событий. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора и возврата денежных средств.
Если строительство многоквартирного дома завершает другой подрядчик, а участник долевого строительства решает согласиться на это, деньги остаются на счете сообщения до сдачи комплексного жилого дома.
Что произойдет, если обанкротится банк
Средства, размещенные на счете, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации убытки пайщика (но не более 10 млн рублей) возмещает организация по страхованию вкладов. Например, если с расчетного счета была приобретена квартира стоимостью 11 млн рублей, то вернуть можно только 10 млн рублей.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?
Эскроу-счета чаще всего используются при покупке квартиры в новостройке, но также применяются при сделках с вторичным жильем. Они являются альтернативой кредитам и банковским ячейкам и позволяют сторонам убедиться в выполнении всех условий договора купли-продажи.
При использовании бухгалтерского счета соответствующий период указывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель переводит деньги на счет, который ведется до тех пор, пока продавец не предоставит документы, подтверждающие переход права собственности (выписку из единого государственного реестра).
Плюсы и минусы счета эскроу
Трастовый счет обеспечивает безопасность рынка жилья для строящегося дома и, по сути, исключает возможность потери денег. В случае наступления последствий дольщик получает готовый объект недвижимости или возвращает вложенные деньги.
Неоспоримым преимуществом, если вы планируете купить вторичное жилье, является тот факт, что ведение эскроу-счета зачастую обходится дешевле, чем въезд. Во многих случаях счет эскроу открывается бесплатно при подаче заявки на ипотеку.
Кроме того, бухгалтерские счета не могут быть арестованы за неуплаченные штрафы, налоги или питание. Это создает дополнительную гарантию сохранности денег до момента передачи дома.
Однако на рынке жилья есть и недостатки использования учетных счетов. Если квартира куплена в ипотеку, а подрядчик не завершает строительство, то проценты, выплаченные банку, вернуть невозможно. Кроме того, есть риск, что при покупке квартиры стоимостью более 10 млн рублей вам могут не компенсировать полную стоимость жилья.